半地下状マンションが危ない

最近、相談を受けた瑕疵調査の中で、特徴的な問題が半地下状態のマンションの排水逆流です。

土地の有効利用を追及する結果として、時に1階居室が半地下状態で計画されているケースがあります。半地下になっていなくても、1階敷地レベルと1階居室レベルの差がない場合も同様の事故を引き起こすケースがあります。

わかりやすく説明しますと、集中豪雨や台風の時など、普段以上の雨量が続いた際に、室内の床レベルよりも外部の雨水レベルの方が高くなるケースが生じ、サイホン現象により配水管を通して雨水が外部より逆流してしまうからなのですが、当初の設計が半地下部分を地下室扱いとして計画してあれば、こういった事故は発生しません。

調査した物件では全て床上浸水となり、家具・内装が被害を被っています。事故処理については膨大な費用が発生するため、保険処理することが多く、責任の所在が誤魔化されてしまうことも多いと思いますが、大体のケースは施工不良の問題よりも、根本的な計画そのものに問題があるといえます。

高価な土地を極限に近いところまで有効利用することに専念する結果として、居住者のことが軽視されていると考えざるを得ません。

事故が発生しているケースに共通しているのは、敷地全体がすり鉢状になっていることと、その地域の中にあって、敷地全体が低い位置にあるケースです。集中豪雨が発生した場合は、自分の敷地内に降った雨だけでなく、高い地域や道路から大量の雨水が流れ込む事態となり、自分の敷地内で計画した排水量をはるかに超えた雨水が敷地内に流入してくることになります。

結論的に言えば、道路や隣地から雨水が流入しやすい形状の敷地にある半地下居室あるいは敷地レベルに近い居室は排水からの逆流による床上浸水を起こす危険性を秘めていると言う事ができます。

そして、消費者にとって切実な問題は、こういった事故が発生した場合、被害総額と改善費用が莫大になるため、売主側との交渉が難航することです。

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