当然、信頼のおける施工業者があっての話なのですが、昨年実施した企業の補強工事と戸建住宅の全面改修工事及びマンションの内装改修工事は私が推薦する施工会社の特命を了解してもらった上で話をスタートさせました。その３件とも違う施工会社ですが、立地条件、会社規模、自由度等を考慮した上で選んだ施工会社です。こちらから推薦できる前提として、その会社が一般施工会社と比較してリーズナブルな工事金額を提示できる能力を備え、かつ柔軟な対応が可能な会社であることが求められます。

工事の目的はただ安ければいいものではなく、ある程度の品質が求められますので、工事費の多少の安い高いは第一義にしない方が賢明です。特命工事のメリットはスタート時点から大掴みの工事費を確認しながら計画を進められることです。事業主の要望事項をそのまま積算していくと、現実とは乖離した工事金額になってしまう危険性があるのです。そうなってしまうと、計画をゼロからスタートしなおさないといけないケースも出てきて、コンサル料のみ高くなる可能性もあるのです。

現在進行中のあるマンションの改修工事ではエントランス廻りその他の細かい内容が多いため、プレゼン能力があって工事費を低く提案する能力のある施工会社を推薦し、了解していただいて計画を進めています。最初に私が組合の要望事項を聞き、大項目をまとめて特命の施工会社に概算を積算してもらい、管理組合に総金額を確認していただいた上で詳細設計に進んでいます。本来は設計業務はコンサルの仕事ですが、本業として設計するとそれなりの設計料が発生しますが、施工会社に改修内容のプレゼンを依頼すれば、設計費用の節約になります。また施工会社が詳細を提案する場合は工事費用を把握した上での提案となるので工事費がオーバーする心配がありません。常に工事費がリンクしてくるので組合側の決断も早くできます。

もちろん、こういったやりかたをするためにはクライアントとコンサルの強い信頼関係が必要となります。同時にコンサルとしては透明度の高いコンサル費用の計算根拠をクライアントに提示する必要があるのは当然です。

それにしても、通気管だけで、そんなに激しい結露が起きるだろうかと考えながら、さらにパイプシャフトの中を覗いていくと、奥まったところに何か配管がある。何だろうと思って鏡で中を覗いてみると、そこには給湯配管用のヘッダーがあったのです。給湯配管用のヘッダーとは何ぞやということですが、給湯配管には大きく２種類の配管の仕方があり、一つの方法は旧来のスタイルで必要箇所まで銅管をつなぎながら配管する方法。この方法のデメリットは銅管の接続箇所に施工上の不具合が発生すると給湯の漏水事故が発生する可能性があることで、この漏水事故を防ぐために１か所から、それぞれの器具まで１本づつ給湯管を配管するのがヘッダー方式で一般的にヘッダーから先の給湯管は途中で接続をしない長い1本のパイプで給湯します。

問題はそのヘッダーの収納場所でした。収納の裏側は平面でいうとキッチンに当たり、キッチンカウンターと重ならないようにキッチンカウンターの裏側の部分を隣室の収納内にヘッダー用のスペースをとったのでした。そのため、ヘッダーを通ってお湯が流れる度に収納の裏側に熱がこもることになっていたわけです。こういったことは完成した内装を撤去しないとわからないことなので、他のケースでも結露発生の原因となっている可能性もあるかもしれないと感じました。

結露の原因を単なる暖房の話として済ませてしまうことが多いと思いますが、著しい結露が発生している場合は他に原因があると考えた方が良いでしょう。

工事金額 (入札時)

工事内容

工事金額 (入札時)

工事内容

私の一般的なイメージでは、１戸当りで40枚～60枚程度の張替を考えておけばポイントは抑えられると考えています（専用バルコニー内や外廊下内の軽微な不具合には手をつけないという条件での話です）。この点が大きなポイントなのですが、施工する立場だと後々のクレームが心配なので、過剰工事になりがちです。私のような建物のプロからすると、ほとんどやる必要のない工事がなされているという実態があります。これは技術的な問題というより、知識の少ない立場から生ずる不安が原因のクレームであることがほとんどで、無駄と知りつつ工事しているというのが実態です。もちろん施工サイドとしては工事金額が大きい方が好ましいという一面もあります。

さて、今回の本論に入りますが、実際のタイル張替工事では、不良タイルの剥離費用と下地調整が工事費の大半を占めています。実際の金額でいえばタイル１枚の張替費用は￥500～￥600程度ですが、仮に１枚５００円として1平方メートル換算すると、200枚／1㎡として　￥100,000／㎡となります。つまり、１メーター四方のタイル面を張り替えるのに１０万円必要ということになります。そう考えるとかなり高額な費用です。では新築の場合はどうかといえば同じ面積で何千円の世界です。

ここで考えたいのは、その張替費用をなんとかできないかということなのですが、現実的には少ない枚数のタイルを張り替えるのは結構大変な手間がかかり致し方ない金額と考えています。要するに一般的な劣化状況の場合は仕方ないということになってしまいますが、タイル貼りの状況が悪く一般的な事例よりも張替枚数が大幅に多い場合には張替コストの見直しが可能ということになります。

コンクリート躯体の下地処理が悪く、一般の事例よりも多い枚数を想定する必要のあったマンションの事例で言うと、タイルの張替を積算する際に、不具合箇所の面積により張替金額の工夫をするように指示した結果、指摘内容を真剣に考慮した会社と考慮しなかった会社との間で工事総額に大きな差が生じました。５社の入札で３０００万円に近い会社が３社、５０００万円に近い会社が２社でした。この５社は全て優良な会社ですが、工事担当者の考え方で提示金額に大きな差ができてしまったことになります。

専門家でない一般の人には理解しにくい内容と思いますが、専門家が工事の中に深く踏み込んでいくと、「タイルの張替工事」と一行で表現する世界の中にも大きな落とし穴が潜んでいることをご理解いただければ幸いです。何事もスタート時が大切で、緩い決め事でスタートしてしまうと後々精算時に莫大な追加費用を支払わなければならないことにもなりかねません。一般の建物では考えなくてよいことではありますが、中には建設時の下地処理不良の事例も少なくありませんので、多くの張替が予測される場合は積算条件を工夫し、コスト削減を図りたいところです。

工事金額 (入札時)

工事内容

工事金額 (入札時)

工事内容

工事金額 (入札時)

工事内容

工事金額 (入札時)

工事内容

工事金額 (入札時)

工事内容